Ιδιαίτερης σημασίας απόφαση εκδόθηκε πρόσφατα από το Εφετείο σε Ποινική δικαιοδοσία σε σχέση με το πιο πάνω θέμα στα πλαίσια της Ποινικής Έφεσης 94/2022.
Η υπόθεση αφορούσε ενοικιαστή ο οποίος παρέμεινε σε ακίνητο μετά τον τερματισμό της συμφωνίας συμβατικής ενοικίασης από τον ιδιοκτήτη.
Αρχικά δηλαδή η κατοχή είχε αποκτηθεί νόμιμα με συμφωνία ενοικίασης, όμως ο κατηγορούμενος παρέμεινε για χρόνια στο ακίνητο χωρίς να προβεί σε ανανέωση της ενοικίασης, χωρίς να πληρώνει ενοίκιο και παρά τις ειδοποίησης και τον τερματισμό της ενοικίασης από την ενοικιάστρια εταιρεία.
Η Πρωτόδικη απόφαση ήταν αθωωτική, όμως το Εφετείο εφαρμόζοντας το Νομικό πλαίσιο ήτοι το άρθρο 281 του Ποινικού Κώδικα, ανέτρεψε την πρωτόδικη απόφαση τονίζοντας πως από την στιγμή που ο ενοικιαστής παρέμεινε στο ακίνητο παρά το ότι η σύμβαση είχε ρητά και με σαφήνεια τερματιστεί, συνεπάγεται ότι κατείχε το ακίνητο χωρίς τη συναίνεση του εγγεγραμμένου ιδιοκτήτη του.
Οποιαδήποτε θέματα σε σχέση με το παράνομο ή μη του τερματισμού της ενοικίασης, δεν αποτελεί υπεράσπιση αλλά θέμα που θα εξεταστεί ενδεχομένως σε αστική διαδικασία και όχι στο πλαίσιο ποινικής δικαιοδοσίας. Συνεπακόλουθα ο ενοικιαστής κρίθηκε ένοχος για παράνομη κατοχή γης.
Παρατηρούμε ότι το Εφετείο στην ουσία εφάρμοσε τον Ποινικό Κώδικα ο οποίος έχει δημιουργήσει ένα αδίκημα αυστηρής αντικειμενικής ευθύνης. Χαρακτηριστικά στο άρθρο 281 (2) αναφέρεται ότι: Οι διατάξεις του άρθρου 8 δεν εφαρμόζονται σε ποινική δίωξη που ασκήθηκε δυνάμει του άρθρου αυτού, εκτός αν ο κατηγορούμενος αποδείξει με τέτοιο τρόπο που να ικανοποιεί το Δικαστήριο ότι αυτός αγόρασε ή απέκτησε από διανομή, ανταλλαγή, αιτία θανάτου ή λόγω γάμου τη γη αυτή από τον εγγεγραμμένο ιδιοκτήτη ή από τους κληρονόμους του.
Το άρθρο κάνει λόγο για αγορά και απόκτηση της γης. Τα άρθρο 8 του Ποινικού Κώδικα διαλαμβάνει ως εξής: Ποινικό αδίκημα εναντίον της περιουσίας δεν καταλογίζεται σε εκείνο που το έπραξε αν η πράξη ή παράλειψη που συνιστούσε αυτό διαπράχτηκε κατά την άσκηση ειλικρινής αξίωσης δικαιώματος και χωρίς πρόθεση καταδολίευσης.
Όμως ρητά το άρθρο 281 (2) αποκλείει την εφαρμογή της υπεράσπισης αυτής, δημιουργώντας ένα κατ ουσίαν αμάχητο τεκμήριο ότι η απουσία συναίνεσης εκ μέρους του ιδιοκτήτη είναι ορθή και δικαιολογημένη.
Έστω και αν για το θέμα αυτό εκκρεμεί ενδεχομένως αστική διαδικασία. Ο ενοικιαστής ο οποίος θα μπορούσε κάλλιστα να προτάξει ειλικρινή άσκηση δικαιώματος, σε περιπτώσεις ενοικίασης, δεν μπορεί να το πράξει και κινδυνεύει, ακόμα και σε περιπτώσεις καταχρηστικής συμπεριφοράς του ιδιοκτήτη να καταδικαστεί!
Δηλαδή τεκμαίρεται ότι ο τερματισμός της ενοικίασης είναι έγκυρος, έστω και αν εκκρεμεί για το ζήτημα αστική διαδικασία.
Η επέμβαση του Νομοθέτη κρίνεται αναγκαία στο ζήτημα καθώς οι προεκτάσεις από το σκεπτικό και κατάληξης της Εφετείου, το οποίο επαναλαμβάνουμε εφάρμοσε το γράμμα του Νόμου, ενδέχεται να είναι επικίνδυνες με την μορφή καταχρηστικών ποινικών διώξεων, οι οποίες να λειτουργούν ως μοχλός πίεσης.
Όπως και να ‘χει η απόφαση αυτή παρέχει πλέον σημαντικό όπλο στους ιδιοκτήτες απέναντι σε κακές τακτικές και καταχρηστικές συμπεριφορές που δυστυχώς ακολουθούνται από ενοικιαστές, δηλαδή παραμονή στο ακίνητο μετά την λήξη ενοικίασης, μη καταβολή ενοικίου, άρνηση παράδοσης του ακινήτου.
Οι ενοικιαστές πρέπει να είναι πολύ προσεχτικοί στην διαμόρφωση των όρων συμβολαίων ενοικίασης ιδιαίτερα στα ζητήματα ανανέωσης της ενοικίασης και ακολούθως στην συμβατική τους συμπεριφορά ώστε να μην βρεθούν προ δυσάρεστων καταστάσεων.